Mutui e vendita dell’immobile…

L’articolo 120-quinquiesdecies è contenuto in un decreto legislativo recante attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.

Esso è oggetto in questi giorni di un acceso dibattito parlamentare, che ha creato non poche preoccupazioni tra i cittadini.

L’articolo, al comma 3, prevede che le parti possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento.

Per meglio comprendere gli sviluppi dell’iter legislativo e le problematiche sottese all’approvazione di un tale articolo, si invita a prendere appuntamento per una consulenza: info@avvocatocolzani.it

Procedure concorsuali, cosa cambierà….

In data 23 giugno 2015, il Consiglio dei Ministri ha approvato un decreto legge recante modifiche alle disposizioni in materia fallimentare,civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria. Il principio che ispira le misure è il seguente affrontare tempestivamente i casi di crisi aziendale consente di limitare le perdite del tessuto economico, sia nella dimensione strettamente imprenditoriale sia sul piano finanziario, o di risanare l’azienda, con benefici sul piano occupazione e più in generale tutelando il tessuto economico contiguo.

Tra le principali novità si segnalano:

Accesso al credito nel corso di una crisi aziendale: il Tribunale può autorizzare finanziamenti interinali anche nel caso di concordato in bianco e in via d’urgenza anche senza attestazione di un professionista, sentiti i creditori principali. In questo modo si aumentano le possibilità di riuscita di piani di risanamento dell’impresa in crisi.Apertura alla concorrenza nel concordato preventivo – offerte concorrenti: offerte per l’acquisto dei beni possono essere presentate – oltre che dal debitore – anche da terzi, purché migliorative e comparabili. In questo modo si evita la svalutazione abusiva del patrimonio. Apertura alla concorrenza nel concordato preventivo – proposte concorrenti : il concordato preventivo può essere presentato anche dai creditori quando la proposta del debitore non prevede la soddisfazione di almeno il 25% dei crediti chirografari, purché si tratti di proposta migliorativa. In questo modo si favorisce l’immissione di nuovi capitali nell’impresa in crisi e la corretta valorizzazione del patrimonio del debitore.Requisiti per la nomina a curatore: la figura del curatore fallimentare viene distinta da quella del commissario giudiziale – le due vengono rese incompatibili – e deve essere in grado di completare i propri adempimenti entro i termini, pena la revoca. In questo modo si garantisce la terzietà del commissario e si riducono i tempi delle procedure di fallimento. Ristrutturazione dei debiti: l’accordo può essere concluso con il 75% dei creditori finanziari, se questi rappresentano almeno la metà dell’indebitamento, fermo l’integrale pagamento dei creditori non finanziari (per esempio altre imprese fornitrici di beni e servizi). In questo modo si evita che alcuni crediti finanziari possano bloccare l’esito della procedura, e quindi si favorisce un risanamento precoce. Operazioni di vendita: le operazioni di vendita vendono rese più rapide e tali da migliorare il valore realizzato, grazie alla gestione prioritaria per via extra giudiziale, alle modalità di determinazione del prezzo di vendita, ai criteri di aggiudicazione e ai costi per la pubblicità. Deducibilità delle perdite: l regime di deducibilità ai fini Ires e Irap delle svalutazioni crediti e delle perdite su crediti degli enti creditizi e finanziari e delle imprese di assicurazione viene modificato introducendo, al posto della deducibilità annuale in misura di un quinto per ciascun anno, la deducibilità integrale di tali componenti negativi di reddito nell’esercizio in cui sono rilevati in bilancio. In questo modo si incentivano le imprese del credito a dismettere crediti incagliati così da alimentare il margine patrimoniale per la concessione di nuovo credito.

Con riguardo alle vendite giudiziarie, un apposito portale unificato consentirà a tutti gli interessati di acquisire le informazioni relative alle stesse, superando così l’attuale frammentazione con la pubblicazione degli avvisi di vendita per ogni singolo tribunale.

La pubblicità sul portale è obbligatoria: ove questa non venga effettuata nel termine stabilito dal giudice, quest’ultimo deve dichiarare con ordinanza l’estinzione del processo esecutivo. Tale pubblicità dovrà essere effettuata a cura del professionista delegato per le operazioni di vendita o del commissionario o, in mancanza, dal creditore procedente.

Per la pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche degli atti esecutivi riguardanti beni immobili o mobili registrati è previsto un contributo a carico del creditore procedente di 100 euro per ciascun atto esecutivo e potrà essere adeguato ogni tre anni in base agli indici Istat.