La revisione condominiale Verificare le spese condominiali e non solo

La revisione della contabilità di condominio è un diritto del condomino sancito dall’art. 1130 BIS del codice civile che indica: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da […]

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Bando FAICRedito – Fondo Abbattimento Interessi

 OBIETTIVO: abbattere il costo degli interesse per i finanziamenti concessi alle Medie Piccole e Micro Imprese (MPMI) lombarde di tutti i settori economici

* CHI PUO’ PARTECIPARE: le MPMI lombarde che hanno stipulato un contratto di finanziamento per operazioni di liquidità del valore minimo di € 10.000 e di durata minima di 12 mesi a partire dal 24 febbraio scorso 

*SCADENZA: 30 ottobre 2020

Lo Studio offre consulenza specializzata per la partecipazione al bando: info@avvocatocolzani.it

Mutuo fondiario: pro e contro

Il mutuo fondiario è per il cliente della banca più conveniente di quello ipotecario, godendo ad esempio di tassi più vantaggiosi e spese notarili ridotte.

Anche per la banca tuttavia vi sono dei vantaggi se per la precisione: i) ipoteca di primo grado, a copertura del capitale, degli interessi convenuti al momento della stipula del contratto e di quelli ulteriori che possono derivare da clausole di indicizzazione del tasso contrattuale ii) esclusione dalla revocatoria fallimentare; iii) esperibilità dell’azione esecutiva anche dopo la dichiarazione di fallimento; iv) apprensione diretta delle rendite degli immobili ipotecati in costanza di fallimento o di pignoramento.

Impatto del Covid sull’economia – i dati Cerved

Secondo previsioni Cerved l’emergenza sanitaria in corso potrebbe generare una caduta dei ricavi del 18% tra 2020 e 2019, con una perdita del fatturato che potrebbe arrivare a 640 miliardi tra 2020 e 2021.

La quota di imprese rischiose, che secondo il Cerved Group Score era pari al 14,6% prima del COVID-19, potrebbe arrivare al 33% a seguito dell’emergenza. Il volume di debiti finanziari nei bilanci di società rischiose – potenziali NPL – passerebbe da 73 a 189 miliardi di euro; se si includono anche le società vulnerabili, da 260 a 411 miliardi, circa la metà di quelli nei bilanci delle società di capitale. Nel caso di durata prolungata dell’emergenza, la caduta dei ricavi per le imprese nell’anno in corso sarebbe molto consistente, pari al 17,8%. Questo equivarrebbe a una perdita di 470 miliardi rispetto a uno scenario senza epidemia, in base al quale i ricavi sarebbero aumentati dell’1,7% nel 2020. Nel 2021 si prevede un rimbalzo, con un aumento dei ricavi del 17,5%, insufficiente a recuperare i livelli del 2019 e con un’ulteriore perdita di 172 miliardi rispetto allo scenario tendenziale.Dal punto di vista territoriale, nessuna regione sarebbe in grado nel 2021 di recuperare i livelli di fatturato pre-COVID-19.  Per sei regioni la perdita dei ricavi del 2020 sarebbe superiore al 20% (Basilicata, Abruzzo, Sardegna, Piemonte, Valle d’Aosta, Lazio); nelle altre regioni la caduta sarebbe comunque intorno al 15%.

Fallimento troppo lungo? Il Creditore può chiedere i danni

La “Legge Pinto” (legge 24 marzo 2001, n. 89) disciplina il diritto di richiedere un’equa riparazione per l’irragionevole durata di un processo, incluse le procedure concorsuali. Secondo la Corte di Cassazione, a tal riguardo, in ambito fallimentare la durata ragionevole di una procedura è da stimarsi in un termine massimo di 7 anni.

Orbene, che fare se una Procedura dovesse durare oltre tale termine?

Il Creditore danneggiato può convenire in giudizio il Ministero della Giustizia per il ristoro dei danni patiti.

L’irragionevole durata del processo va calcolata avendo riguardo, quale dies a quo, al decreto con il quale ciascun creditore sia stato ammesso, in via tempestiva o tardiva, al passivo. Solamente dal momento dell’ammissione definitiva al passivo, del resto, i creditori subiscono gli effetti dell’irragionevole durata della procedura concorsuale, rimanendo per essi irrilevante la durata pregressa della procedura, alla quale sono rimasti estranei.

Sulla scorta di quanto sopra, ad esempio il Triunale di Napoli in data 15 dicembre 2019, nel caso di un fallimento durato addirittura 19 anni e 7 mesi, ha condannato il Ministero della Giustizia a risarcire i creditori per il periodo eccedente la ragionevole durata di un fallimento (stimata in 7 anni), ossia per 12 anni e 7 mesi.

Una recente Cassazione in tema di Usura

Segnalo una recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 17466 del 20 agosto 2020 che torna sul tema dell’usura e delle regole di Banca d’Italia affermando nuovamente una serie di principi a tutela del mutuatario.

SPESE DI ASSICURAZIONE

Ai fini della valutazione dell’eventuale natura usuraria di un contratto di mutuo, devono essere conteggiate anche le spese di assicurazione sostenute dal debitore per ottenere il credito, in conformità con quanto previsto dall’art. 644, comma 4 c.p., essendo, all’uopo, sufficiente che le stesse risultino collegate alla connessione del credito. La connessione del collegamento può essere dimostrata con qualunque mezzo di prova ed è presunta nel caso di contestualità tra la spesa di assicurazione e l’erogazione del mutuo.

SUL CARATTERE VINCOLANTE DELLE REGOLE DI BANCA D’ITALIA

La disciplina della misura usuraria del prezzo complessivo del denaro (art. 1815 comma 2) trova sede non solo lella legge 108/1996 ma altresì nell’art. 644 comma 4 codice penale. Le rilevazioni della Banca d’Italia hanno l’unico scopo di determinare, sulla base della media registrata, il TEGM (tasso effettivo globale medio) e non già di stabilire il paniere del corrispettivo di cui tener conto al fine di accertare l’usurarietà del compenso, stante che la composizione di esso trova compiuta descrizione nell’art. 644 codice penale.

Il certificato di stato legittimo a tutela dell’acquirente

Il Legislatore ha introdotto uno strumento a tutela dell’acquirente nelle operazioni di compravendita immobiliare: il cosiddetto «certificato di stato legittimo». Si tratta di un documento contente una dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato, che attesta l’assenza di violazioni alla normativa urbanistica e edilizia, oppure la presenza di «tolleranze costruttive», cioè quelle che non eccedono il 2% delle misure e delle cubature previste dal titolo abilitativo o altre difformità di scarsa entità e che non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Il nuovo certificato per quanto non obbligatorio, è fortemente consigliato: il suggerimento è di allegarlo all’atto notarile di compravendita, per attestare in maniera certa che il fabbricato è privo di abusi edilizi ed evitare future contestazioni.