Categoria: ASTE GIUDIZIARIE

Art. 41 bis DL 124/2019 – ulteriori approfondimenti

su da avvocatocolzaniin ASTE GIUDIZIARIE, CUSTODIE, DIRITTO BANCARIO, DOMICILIO PROFESSIONALE; SEDI; MONZA E BRIANZA, ESECUZIONI IMMOBILIARI, LEGISLAZIONE, PROCESSO CIVILE, SOVRAINDEBITAMENTO, TUTELA DEL CONSUMATORE

FINALITA’ DELL’ART. 41 BIS

L’art. 41-bis è stato introdotto dal Legislatore con la finalità di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi piu’ gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

FACOLTA’ DEL DEBITORE CONSUMATORE

Il debitore esecutato, che rivesta la qualifica di consumatore, può  chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

CONDIZIONI RICHIESTE DALLA LEGGE

Sono richieste le seguenti condizioni:

a) il debitore deve essere qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;

b) il creditore deve essere un soggetto che esercita l’attivita’ bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una societa’ veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;

c) il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore deve avere rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

d) deve essere pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;

e) non vi devono essere altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, deve essere stato depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;

f) l’istanza deve essere presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non deve superare euro 250.000;

h) l’importo offerto non deve essere inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta.

i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’eta’ del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;

l) il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

m) non deve essere pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso puo’ essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado

ISTANZA CONGIUNTA PER LA SOSPENSIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA

A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione,  sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.

Il creditore procedente, se e’ richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacita’ reddituale del debitore. Il creditore e’ sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa e’ comunque riservata totale discrezionalita’ nella concessione dello stesso.

FONDO SALVA CASA

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L’art. 41 bis del decreto fiscale contiene una importante misura a favore del contribuente in difficoltà. Ove questi, infatti, abbia contratto un mutuo ipotecario per acquisto della prima casa e non riesca più a sostenere l’importo della relativa rata, potrà – pendente la procedura esecutiva – chiedere ed ottenere la rinegoziazione con la banca o un rifinanziamento.

Seguiranno ulteriori approfondimenti.

la mia casa va all’asta…cosa posso fare?

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In primo luogo, il consiglio spassionato è di non ridursi all’ultimo momento a cercare una soluzione. Capita purtroppo troppo spesso che il debitore si presenti in studio a giochi ormai fatti, a breve distanza dallo svolgersi del primo tentativo di vendita giudiziaria. In questi casi i margini per agire sono ristretti e il rischio di perdere la casa elevato.

E’ opportuno consultare un legale entro e non oltre la notifica del pignoramento per valutare la possibilità di opposizioni e/o di trattative col creditore.

Consiglio di leggere attentamente l’atto di precetto, che contiene l’invito a valutare la possibilità di accedere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 (c.d. Salva Suicidi). Con le procedure di sovraindebitamento non si salva la casa (questa è una concezione sbagliata, che viene spesso utilizzata a scopo di marketing ma che dimostra che non si è compresa la ratio della legge) ma si può porre rimedio a una situazione di profonda crisi, con azzeramento delle complessive posizioni debitorie e possibilità di fresh start. A seconda della gravità della situazione è opportuno valutare l’opportunità di un accesso a detta procedura.

Per ulteriori informazioni e per un primo appuntamento: info@avvocatocolzani.it

Sul cumulo di procedure esecutive

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La Corte di Cassazione, con sentenza n. 6019/2017 ha ribadito l’orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui il creditore non solo può aggredire più beni del medesimo debitore, ma può altresì procedere a più pignoramenti dello stesso bene, in tempi successivi.

In buona sostanza,  il diritto di procedere in executivis si esaurisce solo con la piena soddisfazione del credito portato dal titolo esecutivo.

Asta Imbersago, via Adda – Estinzione procedura esecutiva 212/2013

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Si comunica l’intervenuta estinzione della procedura esecutiva immobiliare n. 212/2013, relativa all’immobile sito in Imbersago alla via Adda n. 2.

Stante l’estinzione della procedura, non si terrà alcuna asta giudiziaria con conseguente interruzione anche delle visite all’immobile.

Il Custode Giudiziario

Fattibilità giuridica del Piano del Consumatore

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Il Tribunale di Ravenna, con provvedimento datato 10 marzo 2017, estensore Farolfi, ha precisato che nel caso di presentazione da parte del debitore di un piano del consumatore, occorre procedere ad una verifica della fattibilità giuridica della proposta di piano in termini non dissimili da quanto da tempo previsto nel concordato preventivo. E del resto sarebbe del tutto superfluo disporre oneri di pubblicità, costi prededuttivi e l’ammissione al voto di una proposta che risulti radicalmente inammissibile e quindi non omologabile. Il Tribunale è dunque chiamato ad una valutazione prognostica anticipata alla fase di ammissione, non potendo ammettersi al voto una proposta che appaia priva di quelle condizioni minime che siano indispensabili, in caso di gradimento dei creditori, ai fini di una possibile successiva omologabilità del piano.

Contratto di finanziamento ed esecuzione

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L’esecuzione forzata può essere promossa sol sulla base di un titolo esecutivo che contenga in sé tutti gli elementi certi positivi idonei alla determinazione del quantum.

Seguendo questa logica. il contratto di finanziamento contenuto nell’atto notarile costituisce titolo certo e liquido al momento della stipula, ma non lo è più laddove siano intervenuti pagamenti parziali o si siano modificati i parametri iniziali, che rendono necessaria un’attualizzazione del credito. Detta attualizzazione dovrà risultare anche nell’atto di precetto, pena l’impossibilità dello stesso di raggiungere lo scopo suo proprio, ossia far conoscere con certezza al debitore la quantificazione del credito nonché di assegnare un termine per adempiere e di preannunciare, per il caso di mancato adempimento, esercizio dell’azione esecutiva.

Piano del Consumatore e Sospensione dell’Asta Giudiziaria

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Si segnala una recente pronuncia di merito da parte del Tribunale di Verona datata 14 giugno 2016, che ha ribadito il principio per cui la presentazione di una proposta di accordo per la composizione della crisi da sovraindebitamento comporta la sospensione della procedura esecutiva relativa all’immobile del debitore e ciò in quanto la prosecuzione di tale procedura esecutiva renderebbe inutile il piano prospettato dal consumatore.

Facendo chiarezza sulla L. 3/2012

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La Legge 3/2012 è un ottimo strumento pensato dal legislatore per la composizione della crisi da sovraindebitamento. Si tratta di uno strumento, come più volte scritto in questo spazio, concepito per consentire ai soggetti non fallibili, compreso il c.d. consumatore, di definire la propria posizione debitoria mediante la predisposizione di un piano (il c.d. piano del consumatore), un accordo coi creditori, 0 una procedura liquidatoria.

Negli ultimi mesi la richiesta di accesso a questa procedura da parte della clientela è aumentata, ma molto spesso ho dovuto constatare che il cliente non ha percepito il reale funzionamento della procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento.

Affinchè si possa “comporre la crisi da sovraindebitamento” occorre soddisfare, anche se in una misura inferiore rispetto ai crediti effettivamente vantati, i creditori. Questo significa disporre di un minimo di liquidità, di beni da liquidare (es. la propria abitazione), e di finanza esterna.

Un qualsiasi piano o accordo che si fondi semplicemente su una proposta di pagamenti rateizzati dilazionati su un numero di anni superiore a 3 molto difficilmente potrà trovare approvazione da parte del Tribunale e dei creditori.