Categoria: DIRITTO CIVILE

Il certificato di stato legittimo a tutela dell’acquirente

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Il Legislatore ha introdotto uno strumento a tutela dell’acquirente nelle operazioni di compravendita immobiliare: il cosiddetto «certificato di stato legittimo». Si tratta di un documento contente una dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato, che attesta l’assenza di violazioni alla normativa urbanistica e edilizia, oppure la presenza di «tolleranze costruttive», cioè quelle che non eccedono il 2% delle misure e delle cubature previste dal titolo abilitativo o altre difformità di scarsa entità e che non pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Il nuovo certificato per quanto non obbligatorio, è fortemente consigliato: il suggerimento è di allegarlo all’atto notarile di compravendita, per attestare in maniera certa che il fabbricato è privo di abusi edilizi ed evitare future contestazioni.

Covid e pagamento del canone di locazione

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Ha destato interesse il provvedimento del Tribunale di Venezia del 14 aprile 2020 col quale, nell’ambito di un procedimento ex art. 700 c.p.c., il Tribunale ha ordinato alla banca, fidejussore, di non procedere al versamento delle somme reclamate dal locatore per il pagamento delle mensilità di mancato preavviso, richieste a fronte della risoluzione del contratto esercitata dal conduttore, commerciante al dettaglio, che ha cessato l’attività a seguito dei mancati incassi dovuti alla chiusura dell’esercizio imposta dai recenti provvedimenti governativi, ed alle conseguenze dell’acqua alta che ha colpito la città lagunare nel 2019. Il Tribunale ha ritenuto “urgente” la questione e provveduto dunque inaudita altera parte.

Covid e ripartenza

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Siamo entrati finalmente nella Fase 2 di questa emergenza sanitaria, ma non possiamo fingere di non vedere le conseguenze economiche che la stessa ha lasciato. Mi permetto qui di riprodurre alcune parti significative della RACCOMANDAZIONE DELLA COMMISSIONE EUROPEA del 12 marzo 2014 su un nuovo approccio al fallimento delle imprese e all’insolvenza perchè ritengo a tale impostazioni si debba necessariamente attenere, ancor più oggi, il Legislatore Nazionale.

È necessario incoraggiare una maggiore coerenza tra i quadri nazionali in materia di insolvenza onde ridurre le divergenze e le inefficienze che ostacolano la ristrutturazione precoce di imprese sane in difficoltà finanziaria e promuovere la possibilità per gli imprenditori onesti di ottenere una seconda opportunità, riducendo con ciò i costi di ristrutturazione a carico di debitori e creditori. Grazie a una maggiore coerenza ed efficienza delle norme fallimentari nazionali, si massimizzeranno i rendimenti per tutti i tipi di creditori e investitori, e si
incoraggeranno gli investimenti transfrontalieri. Una maggiore coerenza faciliterà anche la ristrutturazione di gruppi di imprese, indipendentemente dal luogo dell’Unione in cui sono situate le imprese del gruppo.

Un quadro di ristrutturazione dovrebbe permettere ai debitori di far fronte alle difficoltà finanziarie in una fase precoce, evitando così l’insolvenza e proseguendo le attività. Tuttavia, onde evitare potenziali rischi di abuso della procedura, è necessario che le difficoltà finanziarie del debitore comportino con tutta probabilità l’insolvenza del debitore e che il piano di ristrutturazione sia tale da impedire l’insolvenza e garantire la redditività dell’impresa.

Per promuovere l’efficienza e ridurre ritardi e costi, i quadri nazionali di ristrutturazione preventiva dovrebbero contemplare procedure flessibili che limitino l’intervento del giudice ai casi in cui è necessario e proporzionato per tutelare gli interessi dei creditori e terzi eventuali. Ad esempio, per evitare costi inutili e rispecchiare l’intervento precoce della procedura, al debitore dovrebbe, in linea di principio, essere lasciato il controllo delle sue attività, e la nomina di un Mediatore o un supervisore non dovrebbe essere obbligatoria, bensì decisa caso per caso.

È opportuno pertanto adoperarsi per ridurre gli effetti negativi del fallimento sugli imprenditori, prevedendo la completa liberazione dai debiti dopo un lasso di tempo massimo

Udienze on line e questioni di costituzionalità

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Come noto, l’emergenza sanitaria ci ha imposto un cambio di abitudini. Questo vale anche per noi operatori di Giustizia, chiamati a fare i conti con le nuove tecnologie, cimentandosi dunque nella trattazione on line delle udienze con il software TEAMS.

Un Giudice del Tribunale di Mantova ha ritenuto di sollevare una questione di costituzionalità, a mio avviso interessante più da un punto di vista teorico che pratico. La questione di costituzionalità in oggetto è formulata nei seguenti termini: … dubita della legittimità costituzionale dell’art. 83 c. 7 lett. F del D.L. 18/2020 convertito nella L. 27/2020 così come modificato dall’art. 3 comma 1 lett. C del D.L. 28/2020 per il palese contrasto con gli artt. 3, 32, 77 e 97 Cost. limitatamente alle parole “con la presenza del giudice nell’ufficio giudiziario e”; letto l’art. 23 della L. 87 del 11 marzo 1953 e 295 c.p.c.

La questione è la seguente: perchè gli avvocati possono fare udienza da casa e il Giudice deve invece recarsi presso il Tribunale?

Si segnala in particolare il seguente passaggio, rimandando poi alla lettura integrale del provvedimento

Non è dato sapere quale garanzia offra al processo la presenza del Giudice in ufficio se poi egli si deve collegare ad un luogo virtuale quale è quello della stanza virtuale messa a disposizione da DGSIA e nessuna delle altre parti processuali possa accedere ai locali del Tribunale. Certo non ragioni di sicurezza considerato che il portatile ministeriale è stato fornito proprio per l’utilizzo da fuori ufficio e per questo viene dotato di una pila software validata dagli organici tecnici del Ministero che lo proteggano da virus ed
indebite intrusioni. Certo non ragioni legate alla assistenza tecnica che non è somministrabile in real time considerato che l’intervento va prenotato con una telefonata ad un numero verde o con l’invio di una mail, mentre non è prevista l’assistenza in udienza di tecnici specializzati così come ormai non è .


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Procura alle liti ai tempi del Covid

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Ma se non posso recarmi in studio dall’Avvocato, come faccio a conferirgli la Procura alle liti?
Il testo convertito in legge del decreto Cura Italia prevede la possibilità per il cliente di  apporre la propria firma su un documento cartaceo che dovrà poi essere trasmesso al al difensore insieme alla copia di un documento di identità in corso di validità. Il cliente  potrà inviare al difensore il suddetto documento sottoscritto (un documento cartaceo scansionato) in copia informatica per immagine e utilizzando mezzi di comunicazione elettronica, comprese email o strumenti di messaggistica istantanea (es. Whatsapp).

Covid: locazioni e finanziamenti

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Allego comunicazione ai clienti in materia di Covid locazioni e finanziamenti predisposta assieme al Dott. Stefano Congiusti, commercialista in Monza.

Decreto Liquidità: in sintesi

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  • Garanzia dello Stato per circa 200 miliardi di euro, da concedere per il tramite della SACE Simest, del gruppo Cassa Depositi e Prestiti, a favore di banche che eroghino finanziamenti alle imprese. La garanzia coprirà tra il 70% e il 90% dell’importo finanziato.
  • per le piccole e medie imprese, anche individuali o partite Iva, sono riservati 30 miliardi.
  • potenziato il Fondo di Garanzia per le p.m.i., snellendone le procedure burocratiche per accedere alle garanzie, ed aumentandone e la dotazione finanziaria e la capacità di generare liquidità anche per le aziende fino a 499 dipendenti e i professionisti.
  • adozione di misure finalizzate a garantire la continuità aziendale;
  • improcedibilità delle domande di fallimento, sino a quando durerà l’emergenza;
  • rinvio degli adempimenti fiscali e tributari per lavoratori e imprese

Blog dedicato – Per l’impresa

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Ho creato un blog dedicato alla trattazione dei temi di maggior rilievo per chi fa impresa. Si tratta di un progetto che va ad integrarsi coi contenuti di questo sito, in alcuni casi ripresi e approfonditi. Un servizio in più per chi voglia approfondire e confrontarsi sui vari temi.