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Sul valore cauzionale nei contratti di mutuo fondiario

Come già segnalato in altri post, deve ritenersi nullo il mutuo erogato dall’Istituto di credito se superiore all’80% del valore ipotecario, e non di mercato, del bene immobile. Valore ipotecario e non di mercato: cosa si intende?
Il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Market value – Mv), ma quello ipotecario o cauzionale (Mortage lending value – Mlv), così come definito dalla direttiva CEE 2000/12 all’art. 62, dalla direttiva comunitaria 2006/48 CE e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE:

“Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell’immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente”.

Alcune Banche, però, hanno svolto e continuano a svolgere erroneamente gli accertamenti peritali di valutazione immobiliare prendendo quale parametro di riferimento il valore di Mercato (Mv) che è più alto del Mlv.

Per approfondimenti, è possibile richiedere un consulto in studio scrivendo a info@avvocatocolzani.it

Esdebitazione e mutuo di durata superiore ai 5 anni

I piani di composizione della crisi, secondo le indicazioni dei Tribunali, dovrebbero avere durata massima di 5/6 anni. Come comportarsi nei casi di mutui della durata superiore ai 5 anni? La questione è discussa. Il nostro studio ritiene che si debba consentire al debitore sovraindebitato di mantenere aperto il debito con l’istituto di credito sino alla naturale scadenza e ciò nel rispetto della ratio della legge 3/2012 che altrimenti verrebbe vanificata. Una prima interessante pronuncia sul punto è stata resa in data 18 ottobre 2017 dal Tribunale di Milano, dott. Rossetti, e sembra confortare la nostra tesi.

Sovraindebitamento – A proposito di Meritevolezza

Si segnala la recente pronuncia del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, 14 Febbraio 2017. Est. Loredana Ferrara che ha escluso l’ammissibilità alla procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento a un soggetto causa dell’assunzione da parte di quest’ultimo di un mutuo la cui rata assorbiva oltre l’85% della unica fonte di reddito. Il Tribunale, pronunciandosi in punto di meritevolezza, ha dunque precisato che le obbligazioni assunte dal debitore devono essere astrattamente compatibili con le capacità reddituali sue e della sua famiglia.

Mutuo fondiario: una recente pronuncia del Tribunale di Monza

Il Tribunale di Monza, con proprio decreto del 29 settembre 2015, si è occupato di un caso di nullità del mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità come determinata dall’art. 38 TUB. La questione affrontata concerne gli effetti del mancato rispetto del limite di finanziabilità previsto, per la concessione ed erogazione del credito fondiario. Come noto l’art. 38 comma 2 del TUB prevede che La Banca d’Italia, in conformita’ delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonche’ le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti. Tale limite è in particolare stato fissato dalla deliberazione Cicr del 22 aprile 1995, nell’ammontare massimo dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Il Tribunale di Monza ha chiarito che Il limite di finanziabilità del contratto di mutuo fondiario di cui all’articolo 38, comma 2, TUB costituisce uno degli elementi essenziali che portano ad inquadrare il contratto nel tipo del mutuo fondiario, così che la violazione di detto limite comporta che il contratto non possa più ritenersi tale e sia, pertanto, affetto da nullità.

Mutui e vendita dell’immobile…

L’articolo 120-quinquiesdecies è contenuto in un decreto legislativo recante attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.

Esso è oggetto in questi giorni di un acceso dibattito parlamentare, che ha creato non poche preoccupazioni tra i cittadini.

L’articolo, al comma 3, prevede che le parti possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento.

Per meglio comprendere gli sviluppi dell’iter legislativo e le problematiche sottese all’approvazione di un tale articolo, si invita a prendere appuntamento per una consulenza: info@avvocatocolzani.it