Covid: locazioni e finanziamenti

Allego comunicazione ai clienti in materia di Covid locazioni e finanziamenti predisposta assieme al Dott. Stefano Congiusti, commercialista in Monza.

Corona Virus e Centrale Rischi

In considerazione dell’emergenza sanitaria e dei provvedimenti adottati dal Governo in relazione alla sospensione di mutui e finanziamenti,  la Banca d’Italia ha fornito alle banche direttive operative sulla gestione delle segnalazioni in Centrale Rischi di tutte le micro, piccole e medie imprese che si avvalgono della sospensione di mutui, finanziamenti e leasing, e delle altre misure a sostegno della liquidità, previste dal “Cura Italia” per l’emergenza sanitaria Coronavirus.

Non può essere segnalato a sofferenza il soggetto cui sia stato accordato il beneficio della sospensione dei finanziamenti in considerazione dell’emergenza Coronavirus.

Consulenza legale ai tempi del Corona Virus

La situazione sanitaria è decisamente allarmante. Per quanto l’ultimo provvedimento Governativo sia scritto male da un punto di vista tecnico e contenga parecchie zone d’ombra, il messaggio che comunque è stato indirizzato a tutti i cittadini è chiaro: stare a casa.

Questo, tuttavia, non significa per noi liberi professionisti blocco totale. Anzi, è agevolato il lavoro con modalità smart working. Insomma, basta un computer e un telefono e noi professionisti intellettuali possiamo continuare ad operare.

Ovvio che la nostra attività risentirà di alcune limitazioni. Nel mio caso specifico di avvocato, la sospensione dei procedimenti in Tribunale e la limitazione degli accessi per le sole urgenze.

In questi giorni dunque dovrà essere privilegiato il lavoro di consulenza. Resto quindi a disposizione dei clienti, privati ed aziende, per evadere via mail o per telefono a richieste di consulenza.

Come gestire i finanziamenti in corso? Come gestire i rapporti di lavoro in essere? Come reperire forme di supporto all’attività economica? Come ripartire dopo la chiusura? 

Sono solo alcune domande che chi legge questo sito si starà ponendo in questi giorni di particolare allerta.

Per questi e altri quesiti è garantita assistenza mail e telefonica.

Per il momento sono sospesi sino a nuove indicazioni gli appuntamenti in studio.

Per inoltrare richieste di assistenza: info@avvocatocolzani.it

 

 

 

 

Buoni fruttiferi postali: verifica condizioni applicabili

L’Arbitro Bancario di Milano è stato recentemente investito di una controversia avente per oggetto i buoni fruttiferi postali: in particolare veniva contestato dal ricorrente l’ammontare dell’importo rimborsato o comunque da rimborsare per i titoli ancora non 1riscossi in quanto non corrispondenti a quanto risultante dal prospetto presente sul retro del titolo con particolare riguardo al periodo dal ventunesimo al trentesimo anno.

Il contenzioso nasce per una discrasia rilevata tra il disposto normativo di cui al D.M. 13 GIUGNO 1986 e le condizioni contrattuali contenute nei buoni postali. Il DM indica infatti un tasso di interesse pari al 12%, mentre sui buoni veniva riportato un tasso fisso.

L’Arbitro Bancario, recependo un orientamento consolidato, ha chiarito che qualora il decreto ministeriale modificativo dei tassi sia antecedente alla data di emissione del Buono fruttifero, si ritiene possa essersi ingenerato un legittimo affidamento sulla validità dei tassi di interessi riportati sul titolo e che tale affidamento debba essere tutelato. Qualora viceversa i titoli siano stati emessi antecedentemente al decreto ministeriale modificativo dei tassi, vanno applicate le condizioni stabilite da tale decreto.

Ne deriva che il rendimento del titolo costituito da un Buono postale fruttifero, serie Q, per il periodo dal 21° al 30° anno esplicitamente indicato nella postilla in calce alla tabellina degli interessi pattuiti, stampata sul retro dei BPF emesso nell’anno 1988, deve considerarsi prevalente rispetto al rendimento indicato dal D.M. 13/06/1986 (tasso di interessi al 12%).

Per meglio comprendere la decisione dell’ABF occorre precisare quanto segue.

Dopo l’entrata in vigore del decreto ministeriale le Poste avrebbero dovuto emettere buoni della serie Q, ma in realtà hanno continuato a utilizzare vecchi moduli delle serie O e P che indicavano tassi superiori ma – di fatto – non più applicabili.  La legge consentiva tuttavia alle Poste di utilizzare, fino a esaurimento, solo i buoni della serie P (e non quelli della serie O) a patto però che l’impiegato postale apponesse due timbri, uno sul fronte e uno sul retro. Sul timbro frontale doveva essere scritto “Serie P-Q” mentre sul retro doveva riportare i nuovi rendimenti a trent’anni. “Solo che in molti casi Poste o non ha timbrato i vecchi buoni, o li ha timbrati in modo sbagliato indicando solo i nuovi interessi, ma non la rendita”

Si rende pertanto opportuno per i titolari di buoni postali effettuare verifiche sulla regolarità formale dei loro titoli, al fine di verificare le condizioni contrattuali applicabili al caso specifico.

Per una consulenza in materia, comprensiva anche di verifica sugli interessi applicati da parte del Dott. Congiusti, si invita a richiedere appuntamento all’indirizzo info@avvocatocolzani.it

 

 

Art. 41 bis DL 124/2019 – ulteriori approfondimenti

FINALITA’ DELL’ART. 41 BIS

L’art. 41-bis è stato introdotto dal Legislatore con la finalità di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi piu’ gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca o una società veicolo, creditrice ipotecaria di primo grado, abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

FACOLTA’ DEL DEBITORE CONSUMATORE

Il debitore esecutato, che rivesta la qualifica di consumatore, può  chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.

CONDIZIONI RICHIESTE DALLA LEGGE

Sono richieste le seguenti condizioni:

a) il debitore deve essere qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;

b) il creditore deve essere un soggetto che esercita l’attivita’ bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una societa’ veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;

c) il credito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e il debitore deve avere rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;

d) deve essere pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca per il credito, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1° gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;

e) non vi devono essere altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, deve essere stato depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;

f) l’istanza deve essere presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;

g) il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non deve superare euro 250.000;

h) l’importo offerto non deve essere inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta.

i) il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all’eta’ del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;

l) il debitore deve rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;

m) non deve essere pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso puo’ essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado

ISTANZA CONGIUNTA PER LA SOSPENSIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA

A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione,  sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.

Il creditore procedente, se e’ richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacita’ reddituale del debitore. Il creditore e’ sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa e’ comunque riservata totale discrezionalita’ nella concessione dello stesso.