Articolo per Centro Anomalie Bancarie

Pubblicato da Centro Anomalie Bancarie un commento sul tema della nullità del mutuo fondiario scritto insieme al Dott. Congiusti:

LA NULLITÀ DEL MUTUO FONDIARIO NELLA GIURISPRUDENZA DEL TRIBUNALE DI MONZA di Avv. Edoardo Colzani e Stefano Congiusti

In questo articolo gli autori commentano la sentenza del 05 ottobre 2018 della Dr.ssa Mariconda del Tribunale di Monza che si è espressa sul tema del mutuo fondiario facendo chiarezza in ordine all’attuale prevalente orientamento giurisprudenziale.

Sulla nullità del mutuo fondiario

All’esito di un procedimento di opposizione a precetto seguito dallo scrivente il Tribunale di Monza ha preso posizione sul tema della nullità del mutuo fondiario ex art. 38 T.U.B., adeguandosi rispetto al più recente orientamento di Cassazione. Si tratta di una presa importante dal momento che, come si legge nel provvedimento, il Tribunale di Monza aveva dimostrato in passato di non condividere l’approccio fatto proprio dalla Cassazione.

 

I finanziamenti cosiddetti REVOLVING

Nell’ambito delle consulenze in materia di sovraindebitamento capita spesso che il cliente riferisca di aver in essere carte di credito c.d. revolving, il cui funzionamento a volte non è ben compreso (e ciò si aggiunge alle cause che generano il sovraindebitamento). Vediamo dunque di fare chiarezza. Il credito revolving, anche detto rotativo, è un credito al consumo che viene stipulato per far fronte a esigenze di liquidità. Il finanziamento revolving si caratterizza per la possibilità per l’affidatario di reintegrare con successivi rimborsi la linea di fido inizialmente concessagli: man mano che si rimborsa il prestito concesso, viene reintegrata la disponibilità dei fondi utilizzabili.

 

Usura Bancaria: in astratto o in concreto?

E’ argomento difensivo spesso utilizzato dalle Banche quello per cui la verifica dell’usurarietà di un contratto debba condursi non soltanto sul programma negoziale, come è stato previsto, ma anche come è stato attuato nello svolgimento successivo, con la conseguenza che sono del tutto giuridicamente irrilevanti gli scenari non verificatisi nè mai più verificabili (ad esempio applicazione degli interessi di mora).

A tale tesi si può agevolmente controbattere, richiamando il dato testuale dell’art. 644 cp: è necessaria la verifica del supero del tasso “soglia” nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti.

Se dunque per la legge penale basta a configurare il reato di usura la promessa, va da sè che, contrariamente a quanto sostiene la banca, debbano essere considerata anche tutte le ipotesi eventuali che non si sono concretamente verificata ma si sarebbero in astratto potute realizzare.

E del resto va ricordato che l’usura è reato di pericolo che punisce anche la sola promessa di pagare costi usurari: ne consegue che ai fini della sussistenza dell’illecito usurario (penale o quanto meno civile) è sufficiente la semplice stipula della clausola senza necessità che il fatto ivi ipotizzato si concretizzi (danno), ovvero senza la necessità che il cliente paghi il costo (TAEG) usurario convenuto; dunque  l’effettiva datio non ha alcuna rilevanza giuridica e costituisce un quid pluris, che può esservi o meno, rispetto ad un illecito già perpetrato, poiché “quando la promessa del corrispettivo, in tutto o in parte, non viene mantenuta, il reato si perfeziona con la sola accettazione dell’obbligazione rimasta inadempiuta.

In buona sostanza, il “pericolo” proprio dell’usura e“la potenzialità” di incassare costi usurari, costituiscono un binomio inscindibile nell’ottica della normativa antiusura.

Arbitro Bancario e Finanziario

L’ABF rappresenta una strada alternativa rispetto all’ordinario contenzioso in Tribunale allorchè si tratti di instaurare una controversia nei confronti di una banca o di un intermediario finanziario.

I pregi di questo strumento alternativo di risoluzione dei conflitti sono rappresentati dai costi più contenuti, dalle procedure più snelle e dai tempi più veloci.

Per informazioni info@avvocatocolzani.it

 

Sul valore cauzionale nei contratti di mutuo fondiario

Come già segnalato in altri post, deve ritenersi nullo il mutuo erogato dall’Istituto di credito se superiore all’80% del valore ipotecario, e non di mercato, del bene immobileValore ipotecario e non di mercato: cosa si intende?
Il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Market value – Mv), ma quello ipotecario o cauzionale (Mortage lending value – Mlv), così come definito dalla direttiva CEE 2000/12 all’art. 62, dalla direttiva comunitaria 2006/48 CE e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE:

“Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell’immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente”.

Alcune Banche, però, hanno svolto e continuano a svolgere erroneamente gli accertamenti peritali di valutazione immobiliare prendendo quale parametro di riferimento il valore di Mercato (Mv) che è più alto del Mlv.

Per approfondimenti, è possibile richiedere un consulto in studio scrivendo a info@avvocatocolzani.it

Quando si va in trattativa con Banche/Società finanziarie…

Capita spesso di sedersi al tavolo di trattative con Banche, società di leasing, società finanziarie e dover fare gli interessi del debitore.

Il debitore è un soggetto che ha assunto delle obbligazioni che si sono rivelate nel corso del tempo non sostenibili. Le ragioni possono essere molteplici (cattivi investimenti, fallimento di un progetto imprenditoriale, imprevisti in famiglia ecc…) e ad essi si deve comunque aggiungere la crisi economica.

Molto spesso, per non dire quasi sempre, il debitore non è nelle condizioni di ripagare interamente il proprio creditore. Si cerca sempre pertanto di costruire delle proposte transattive concretamente sostenibili, sia dal punto di vista dell’impegno finanziario sia delle tempistiche.

In ogni caso, per qualunque trattativa, bisogna sempre cercare di partire da una base di capitale iniziale, che si offre a dimostrazione della bontà e serietà dell’offerta, e da un piano in grado di ripagare il debito (integralmente o in misura percentuale) entro una tempistica congrua.