Sul valore cauzionale nei contratti di mutuo fondiario

Come già segnalato in altri post, deve ritenersi nullo il mutuo erogato dall’Istituto di credito se superiore all’80% del valore ipotecario, e non di mercato, del bene immobileValore ipotecario e non di mercato: cosa si intende?
Il valore degli immobili su cui calcolare l’80% non è quello di mercato (Market value – Mv), ma quello ipotecario o cauzionale (Mortage lending value – Mlv), così come definito dalla direttiva CEE 2000/12 all’art. 62, dalla direttiva comunitaria 2006/48 CE e successivamente dal Regolamento 2013/575/UE:

“Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell’immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente”.

Alcune Banche, però, hanno svolto e continuano a svolgere erroneamente gli accertamenti peritali di valutazione immobiliare prendendo quale parametro di riferimento il valore di Mercato (Mv) che è più alto del Mlv.

Per approfondimenti, è possibile richiedere un consulto in studio scrivendo a info@avvocatocolzani.it

Debiti – la situazione in provincia di Lecco

Si rimanda alla lettura di questo interessante articolo del quotidiano Il Giorno che conferma l’esistenza di un significativo problema sociale, che colpisce anche la provincia di Lecco. Le ragioni dell’indebitamento sono per lo più legate a incapacità di sostenere i debiti contratti e ad errate valutazioni del merito creditizio da parte delle Banche.

Gli strumenti cui ricorrere per far fronte a situazioni di indebitamento sono diversi, sia di natura giudiziale che stragiudiziale.

Lo studio offre consulenza specifica e mirata nell’individuare la strada migliore per uscire dalla crisi.

Mutuo Fondiario: Cassazione e Merito a confronto

Di diverso orientamento il Tribunale di Monza da un lato e la Corte di Cassazione Civile Sezione I dall’altro in punto di nullità del mutuo fondiario che supera i limiti di finanziabilità.

Recentemente, il Tribunale di Monza con ordinanza datata 11 maggio 2017, estensore Romito, aveva stabilito che il superamento del limite di finanziabilità non cagiona alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario. Tale pronuncia, peraltro, si poneva in contrasto con altra pronuncia proveniente dallo stesso Tribunale di Monza e datata  29 settembre 2015 (estensore Nardecchia). Il cambio di orientamento veniva giustificato mediante appello ad alcune pronunce di Cassazione sul tema tra cui la n. 26672/2013.

Orbene, una recentissima Cassazione, sentenza del 13.07.2017 n. 17352, si pone in contrasto col Tribunale di Monza e con la precedente Cassazione n. 26672/2013 (a cui appunto si era richiamato proprio il Tribunale di Monza nell’ultimo provvedimento) ribadendo che il mancato rispetto del limite di finanziabilità dell’art. 38 co. 2 TUB determina di per sè la nullità del contratto di mutuo fondiario.

Sempre in tema di mutuo fondiario

Il giudice civile può sindacare l’effettiva funzione assolta da un’operazione di finanziamento  per accertare se essa sia assistita da un’autonoma causa o se invece vada inserita in una fattispecie complessa volta a perseguire finalità lesive della par condicio. Così, ad esempio, se dall’esame dalla documentazione emerge che le parti, nella stipulazione di un mutuo fondiario, hanno voluto perseguire una funzione diversa da quella per la quale esso è destinato, il giudice deve negare al negozio posto in essere dalle parti la tutela apprestata dall’ordinamento. Si veda sul punto Tribunale di Firenze, con sentenza del 20 Gennaio 2016 che ha ritenuto nullo il contratto di finanziamento erogato a una società controllata e da questa girato, per la maggior parte, alla propria controllante, mediante bonifico bancario.

Mutuo fondiario: una recente pronuncia del Tribunale di Monza

Il Tribunale di Monza, con proprio decreto del 29 settembre 2015, si è occupato di un caso di nullità del mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità come determinata dall’art. 38 TUB. La questione affrontata concerne gli effetti del mancato rispetto del limite di finanziabilità previsto, per la concessione ed erogazione del credito fondiario. Come noto l’art. 38 comma 2 del TUB prevede che La Banca d’Italia, in conformita’ delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonche’ le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti. Tale limite è in particolare stato fissato dalla deliberazione Cicr del 22 aprile 1995, nell’ammontare massimo dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Il Tribunale di Monza ha chiarito che Il limite di finanziabilità del contratto di mutuo fondiario di cui all’articolo 38, comma 2, TUB costituisce uno degli elementi essenziali che portano ad inquadrare il contratto nel tipo del mutuo fondiario, così che la violazione di detto limite comporta che il contratto non possa più ritenersi tale e sia, pertanto, affetto da nullità.